Как продать квартиру с обременением?

Как правило собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать с ним любые сделки. Но в некоторых случаях данное право может быть ограничено. Это может произойти при наличии у квартиры так называемых обременений. К их числу относятся:

• ипотека;

• аренда;

• рента;

• сервитут;

• доверительное управление;

• право безвозмездного пользования.
  

До момента полного погашения ипотеки квартира остается в залоге у банка и является гарантией возврата средств. Любые сделки с ипотечным жильем могут происходить только по согласованию с банком.

Тем не менее, существуют три способа продажи квартиры с ипотечным обременением:

Способ 1. Досрочное погашение кредита за счет продавца

Продавец проводит полное досрочное погашение кредита, после чего он обращается в Росреестр с заявлением о снятии обременения и комплектом документов. Их перечень включает справку об оплате долга, погашенную закладную, ипотечный договор и правоустанавливающие документы на квартиру.

После снятия обременения можно осуществить продажу квартиры посредством обычной сделки купли-продажи.

Способ 2. Досрочное погашение кредита за счет покупателя

Между покупателем и продавцом подписывается предварительный договор купли-продажи. По его условиям часть средств покупателя направляется на досрочное погашение ипотечного кредита. После закрытия ипотеки и снятия обременения заключается основной договор купли-продажи между покупателем и продавцом и оставшаяся часть средств покупателя переходит продавцу.

Способ 3. Переоформление ипотеки

В этом случае вместе с квартирой к покупателю переходит ипотечная задолженность. Новый заемщик должен пройти процедуру одобрения в банке на предмет платежеспособности. Затем ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика, который платит кредит и живет в квартире. Данный способ быстрее, чем другие, так как документы по оценке квартиры уже есть в банке-кредиторе, следовательно, тратить время и деньги на повторное оформление не придется.

Способ 4. Продажа квартиры банком с торгов

Это происходит в случае возникновения значительной задолженности по ипотеке или залоговому кредиту, тогда банк обращается в суд. В этом случае покупатель должен самостоятельно снять обременение с квартиры, обратившись к судебному приставу-исполнителю, в банк, а затем в Росреестр за снятием обременения с объекта недвижимости. Как правило, такие действия обходятся для покупателя дополнительными затратами времени и денежных средств.

Аренда также является обременением. Причем это касается не только долгосрочных договоров аренды (более 1 года), которые должны регистрироваться в Росреестре, но и краткосрочных.

Как правило, бывает два формата взаимодействия с арендаторами при продаже квартиры:

• Продавец продает квартиру, в которой продолжают жить арендаторы, которые сохраняют право на проживание в квартире несмотря на смену собственника. Покупатель в таком случае не сможет расторгнуть договор аренды;

• Продавец предупреждает арендаторов о смене собственника и предлагает съехать (в таком случае договор аренды расторгается по обоюдному согласию).

При ренте владелец передает жилое помещение в обмен на регулярные платежи или финансовое содержание. Получатель ренты имеет право жить в квартире, но уже не является ее собственником.

Продать квартиру, обремененную рентой, можно только с согласия получателя ренты. Согласие должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. При этом, новый покупатель становится плательщиком по договору ренты. 

При сервитуте частично распоряжаться квартирой или отдельными помещениями могут третьи лица. Такое право устанавливается только через суд.

Например, квартира состоит из двух комнат, каждая из которых принадлежит разным собственникам. При этом в одну из комнат нельзя попасть, минуя первое помещение. Если владельцы не смогут договориться об использовании квартиры самостоятельно, то могут обратиться в суд, который установит сервитут на часть жилого помещения.

Сервитут является неотъемлемой частью квартиры, поэтому при продаже он сохраняется.

Доверительное управление - еще один вид обременения, при котором одна сторона выполняет операции с недвижимостью в интересах собственника. Данный вид обременения чаще всего встречается в коммерческой недвижимости. Такое обременение фиксируется в выписке из ЕГРН.

Если квартира была приватизирована, а некоторые зарегистрированные в ней граждане отказались от приватизации, то они приобретают право пожизненного проживания в таком помещении. Решать вопрос о снятии с регистрации таких лиц скорее всего придется через суд.

Ограничения прав на недвижимость подразумевают запрет на распоряжение этим имуществом. Среди основных видов ограничения:

• Право собственности у ребенка на квартиру – особый вид ограничения на квартиру. Если собственником квартиры (даже части), выступает несовершеннолетний ребенок то органы опеки принимают непосредственное участие при продаже квартиры и следят за тем, чтобы несовершеннолетний ребенок получил в собственность равнозначную жилую площадь;

• Арест жилого помещения также является ограничением для осуществления сделок с квартирой, и продажа может быть осуществлена только при согласии судебной комиссии;

• Материнский капитал, который использовали для покупки квартиры, также является ограничением. По закону при продаже такой квартиры необходимо выделить равнозначные доли детям, а также супругу/супруге, чтобы не ухудшить их жилищные условия.

Самый простой способ проверить, есть ли обременения на квартиру, запросить сведения из Росреестра – выписку из ЕГРН. Документ чаще всего используется для подтверждения чистоты квартиры и отсутствия обременений. С помощью выписки можно узнать, находится ли квартира в залоге у банка, наложен ли арест, кто является собственниками.

Также данную информацию можно проверить дистанционно с помощью специального сервиса на сайте Росреестра.

Получить выписку можно через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.

Ряд обременений квартиры могут быть не указаны в выписке. Например, если для оплаты ипотеки на квартиру был использован материнский капитал, то в квартире должны быть выделены доли для всех членов семьи, но это можно будет сделать только после выплаты ипотеки и погашения записи о залоге в Росреестре.

Договор аренды на срок до года не должен регистрироваться в Росреестре, поэтому о нем не будет сведений в выписке. Если выяснилось, что подобный договор был заключен между прежним собственником и третьим лицом, то он продолжит действовать и в случае продажи квартиры. Можно расторгнуть договор по обоюдному согласию или дождаться окончания срока его действия.

Также в выписке из ЕГРН не содержится сведений о зарегистрированных на данной жилплощади лицах, которые могут иметь право проживания в квартире.